ÖZEL HABER
Aybuke ULUSAN/Toplumun çok geniş bir kesimini yakından ilgilendiren ve adeta kanayan yara haline, gelen fahiş kira artışları ile ev sahipleri ve kiracılar arasında yaşanan sorunları, işin uzmanlarıyla masaya yatırdık.
Büyük bir problem haline gelen kira artışlarının önüne geçebilmek için, çalışmalar başladı. Ev Yeni düzenlemeyle birlikte, ‘hayalet ev’ olarak adlandırılan evlere, yüksek vergi geliyor. Ev sahipleri ve kiracılar arasında yaşanan fahiş kira problemlerinde izlenilebilecek yollar ve kiracılar ile ev sahiplerinin hakları nelerdir? İşte detaylar...
Yeni yaptırımlar geliyor!
Fahiş kira talebi ile boş tutulan evlere, ‘İspanyol modeli’ olarak bilinen düzenleme için, çalışmalar başladı. Yüksek kira talebi ile boş tutulan evlere, yüksek vergi uygulaması yapılacak. Düzenlemenin en kısa sürede Meclise sunulacağı öğrenilirken, AK Parti Meclis Grubu da, İspanyol modeli uygulamasına sıcak bakıyor.
Ev sahibi, mülkü üzerinde ne kadar söz sahibi?
Avukat Soner İnancı, ev sahibi ve kiracılarla ilgili hak sahipliği konularını anlattı. Ev sahibinin içeride kiracı varken, mülkü üzerindeki haklarını anlatan Avukat Soner İnancı, “Ev sahibi ve kiracı ilişkisinde, kanun şartlarında belirlenmiş olan koşullarda, ev sahibi kiracıyı evden çıkarabilmektedir. Örneğin kiralanan mülk; kendisi, altsoyu, üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için gerekliyse, mülk sahibi bu durumu kiracıya bildirerek, evden çıkmasını talep edebilir. Ev sahibi kiradaki evini satabilir, önceden kiracıyı bilgilendirmek koşuluyla evi üçüncü şahıslara gösterebilir. Evin satışından sonra ise, yeni ev sahibi, kiracıya ihtarname çekerek 6 ay içerisinde evden çıkmasını talep edebilir. Kiracının eve özensiz davranması veya komşuları, çevreyi rahatsız edecek tutum ve davranışlarda bulunması durumunda ise, kiracıya ihtarname çekerek 30 gün içerisinde bu aksiliklerin düzenlenmesini, aksi takdirde evin boşaltılmasını istediğini ibraz edebilir. Ev sahibinin diğer haklarından biri de, kiraladığı mülkü (zamanla gelen yıpranmalar dışında) verdiği gibi geri almaktır. İzinsiz olarak yapılan değişiklikler karşısında ev sahibi, kiracıdan bu değişiklikleri geri almasını talep edebilir” ifadelerini kullandı.
Yüzde 25 zam sınırı sadece konut kiralarında geçerli!
Fahiş fiyat artışlarını önlemek amacıyla, yüzde 25 zam sınırının yalnızca konut kiralarında geçerli olduğunu belirten İnancı, “Hem ev sahibinin menfaati, hem de kiracının haklarının korunması amacı ile TBMM’nin 8 Haziran 2022 tarihli genel kurulunda kabul edilen geçici kanunla, kira sözleşmelerinde kira bedelinin artışına ilişkin anlaşmalara, yüzde 25 oranında bir üst sınır getirildi. 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında sözleşme yenileyecek olanları kapsayan bu yasanın, 2 Temmuz 2023 tarihinden, 2 Temmuz 2024 tarihine kadar yüzde 25 olarak devam edeceği açıklandı. Yapılan bu düzenleme sadece ‘konut kiralarını’ kapsamaktadır. Bu durumda, işyeri kiraları bakımından, Kanunda yer alan TÜFE oranında artış kuralı uygulanmaya devam edilecektir” dedi.
İki taraf arasındaki dava sebepleri
Ev sahibi ve kiracı arasındaki davaların açılma sebeplerini de açıklayan Avukat İnancı, şunları söyledi: “Ev sahibi veya kiracı tarafından açılabilen, kira bedelinin artışının veya azalmasının talep edildiği kira tespit davası, kiracının tahliyesine ilişkin tahliye davaları örnek olarak verilebilir. Tahliye davaları, kiracıyı ev veya iş yeri gibi kiralanandan çıkarmak için, kanunda sayılan belirli nedenlere dayanarak, kiraya veren ya da yeni malik tarafından açılan ve halk arasında boşaltma davası olarak da bilinen davalardır. Türk Borçlar Kanunu’nda tahliye nedenleri sayılmıştır. Bu kapsamda tahliye davaları; yazılı tahliye taahhüdü nedeniyle, bildirim yoluyla kira sözleşmesinin feshedilmesi, kiraya verenin konut veya iş yeri ihtiyacı, yeni malikin konut veya iş yeri ihtiyacı, kiralanan yerin yeniden inşası veya imarı, kira bedelini ödemeyen kiracının iki haklı ihtarı, kiracının temerrüzü, kiracı veya birlikte yaşadığı eşinin aynı yerde meskeninin bulunması, kiralanan yeri özenle kullanmama ve komşulara saygı göstermeme, kiracının kiralanan yere kasten ağır bir zarar vermesi ve kiracının iflası nedeniyle açılabilmektedir. Tahliye davalarında görev ve yetki konusuna gelecek olursak; 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’ndaki hükümler uyarınca ilamsız icra yolu izlenerek açılacak tahliye davasında görevli mahkeme icra mahkemeleridir. Bunun dışındaki tahliye davalarında ise görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Genel olarak tahliye davasında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Ancak tahliye davası taşınmazın aynına ilişkin olmadığından, bu yetki kesin değildir. Davalının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa edileceği yerde de tahliye davası açılabilir.”
Davadan önce arabulucu şart!
Ev sahibi ve kiracı arasındaki uyuşmazlıklarda, ‘dava açmadan önce arabulucuya başvurmanın mecburi hale geldiğini’ belirten İnancı, şöyle devam etti: “Yargıda yeni düzenlemeleri içeren İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilansız icra yoluyla tahliye hariç), dava şart olarak arabuluculuk kapsamına alındı. Ev sahibi ile kiracı arasındaki uyuşmazlıklarda, davadan önce arabulucuya başvurmak, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren zorunlu hale gelmiştir. Son dönemlerde, yoğunlaşan ev sahibi ile kiracı davalarında arabuluculuğun zorunlu hale getirilmesi, hem zamandan tasarruf sağlayıp, hem de maddi olarak avantaj sağlamaktadır. Getirilen bu düzenleme ile mahkemenin üzerindeki yükün hafifletilip, yargılamanın gecikmesinin de önlenmesi amaçlanmıştır. Her iki tarafın kabulü ile gerçekleşen sonuç mahkeme hükmü taşımaktadır.”
Kirayı elden almak suç! Mesajlar kanıt sayılır
Resmi evrakta gösterilen miktarın üstünü talep etmek ve kirayı elden almanın, suç teşkil ettiğini söyleyen İnancı, sözlerini şöyle tamamladı: “Ev sahibinin resmi evrakta kira bedelini düşük gösterip, kalan kısmı yasadaki zam artışına itibar etmeden, elden alması suç teşkil etmektedir. Kiracı ile mülk sahibi arasındaki davalarda, arada bir kira ilişkisi olduğu ve kiranın miktarını ispatlamak mülk sahibine, kira bedellerinin ödendiğini ispatlamak ise kiracıya düşmektedir. İspat yükü kiracıya düştüğünden dolayı kiracı hak kaybına uğramamak adına kirayı ödediğine dair makbuz veya yazılır bir belge alması önem arz etmektedir. Öte yandan kiracı, elden verdiği kira bedelini tanık, varsa WhatsApp mesajları veya çeşitli deliller ile kanıtlayabilir.”
