Özel Haber
Begüm sıla EREN- Özellikle ekonomik belirsizliklerin artması, enflasyonun yükselmesi ve faiz oranlarının artması gibi faktörler, emlak alım satımını olumsuz etkiliyor. Bankaların konut kredisi faiz oranlarını yükseltmesi, konut alıcılarını beklemeye ve kararlarını ertelemeye sevk ediyor.
Büyük şehirlerdeki konut stokunun artması da sektördeki durgunluğu tetikliyor. Özellikle konut üretiminin hızla devam etmesiyle birlikte arz fazlası yaşanması, konut fiyatlarının düşmesine ve alıcıların bekleme moduna geçmesine neden oluyor.
Emlak sektörü uzmanları, ekonomik istikrarın sağlanması ve faiz oranlarının yeniden düşürülmesi gibi önlemlerin alınması gerektiğini belirtiyor. Emlak danışmanı Yusuf Sait Çiftçi, kiracı kadar ev sahiplerinin de mağduriyetini ve piyasaların durgunluk nedenlerini Yeni Journal’a anlattı.
“İnsanlar kendi gelirlerine göre gayrimenkullerinin değerini arttırıyor”
Deprem sonrası hareketliliğin olduğunu söyleyen Yusuf Sait Çiftçi, “Yaklaşık 500 bin kişi geldi, depremin yaşandığı andan itibaren kira fiyatlarında artışlar oldu. Halkımızın içindeki duyarlı vatandaşların çoğu 6 aylık 1 senelik kira almadan, depremzedeleri yerleştirdiler. Ancak 6 aydan sonra, insanlar yavaş yavaş kendi memleketlerinde bulabildikleri gayrimenkullere geri dönüş sağladılar. Bu bir sene zarfında yaklaşık 400 bin kişi geri döndü, 100 bin depremzede de kalmıştır. Elbette kira fiyatlarındaki artışın ana sebeplerinden biri depremdi diyebiliriz. Ancak bu saatten sonra kira artışları ve hesap şekillenmeleri depremle alakalı olarak artış göstermez. İnsanlar kendi gelirlerine göre gayrimenkullerinin değerini arttırıyorlar, kiranın artık düşmesi mümkün görünmüyor. Kira artarak devam ediyor, sezon başladığında, Mart ayından itibaren 11’inci aya kadar kiralar yüksek, 11 ve 3’üncü ay arasındaki kira fiyatları, alternatifler fazlalaştığı için düşürülebiliyor. Örneğin yazın 15 bin liraya verdiğimiz bir daireyi, kışın 13 bin liraya indirebiliyoruz. Şu anda faiz oranlarının yüksekliği ve insanların daire almaması üzerinden bir gerileme olduğu için kira oranları hep artış göstererek, devam ediyor. Ama satılık oranları da yaklaşık 6 aydır ciddi bir durgunluk söz konusu” dedi.
“Gayrimenkul sektörü durgun ve yılsonuna kadar durgun olması bekleniyor”
Piyasa durağanlığından bahseden Yusuf Sait, şunları söyledi; “Ankara kira piyasanın en yüksek olduğu üç il içerisine giriyor ve ilk sıraya yerleşti diyebiliriz. Dünya’da elbette ekonomik kriz var ve her yerde fiyat artışları var ancak Türkiye’de Özellikle Ankara, İstanbul, İzmir gibi büyük şehirlerde daha fazla artış görüldü. Rusya, Ukrayna savaşı ile Antalya’da çok fahiş fiyatlar görmüştük, savaşın sakinlemesi ile bazı bölgelere, geri dönüş sağlanması, fiyatların en azından sabitlemesine katkı sundu. 10’uncu aydan itibaren piyasa durgun bunun sebebi, faiz oranlarının yüksek olması, insanların parasını faize koyması ve altın, doların artmasıyla, paralarının burada değerlenmesidir. Gayrimenkul sektörü durgun ve yılsonuna kadar durgun olması bekleniyor. Bununla birlikte zengin zenginleşti, fakir fakirleşti, orta sınıf yok denecek kadar az. Ev alım gücü ise özellikle pandemi sonrası azaldı, insanlar uzaklaştı. Birikmişlerini, arabalarını koyarak, üstüne kredi çekip zorla ev sahibi olunmaya başlandı.”
“Yüzde 25 olan zamma sığınmak her koşul için doğru değil”
Ev sahiplerinin de bazı koşullarda kiracılar gibi mağdur olduğunu dile getiren Yusuf Sait, “Kiracıyla kontrat yapılacağı zaman en çok önerdiğimiz şey, tahliye taahhütnamesini kesinlikle almamız gerekiyor. Bu yaşayacağımız olumsuz bir duruma karşı mahkemeye gidebilmemiz için önemlidir. İkincisi de hislerimize de güveneceğiz bence, birbirimizi anlayacağız. Kiraya verirken ise kiramızı ödeyecek mi bunu düşünmemiz gerekiyor. Maaşlar artıyor, kiracılar ve ev sahibi uzlaşarak, orta yolu bulmalı, ev sahibi kadar kiracı da anlayışlı olmalı. Ev sahibinin evinin ne kadar ettiğini düşünmeli ve oda zam için orta yolu bulmaya çaba göstermeli, yüzde 25 olan zamma sığınmak her koşul için doğru değil. Evin değeri ederinin çok altında kalıyor ise bu durumda ev sahibi de mağdur olabiliyor, kredileri aksıyor, taksitleri gecikiyor. Karşılıklı uzlaşmak ve anlaşmak burada önemli oluyor. Dava dosyalarının çoğalmasının sebebi de Devletin yaptığı yüzde 25’lik zam oranı ve bu oranın tek dönemlik olmaması, uzatılması, burada tefe tüfe ve enflasyon oranına göre zam yapılması gerekiyor.” İfadelerine yer verdi.
“Herkes gayrimenkulü satıyor, faize koyuyor”
Faiz oranlarının artmasıyla, insanların gayrimenkul planlarını ertelediklerini söyleyen Yusuf Sait, “Maaşlara gelen zam miktarına uygun şekilde kiraya artış olması daha doğru olacaktır. Bu yüzde 25 zam oranı tek seferliğe mahsus olsaydı bir problem olmazdı ancak tekrarlanması takdirinde, insanlar alması gereken kiranın 3’te birini alıyor. Bu sebeple kira tespit davaları, kiracı ile tartışarak, mahkeme yoluna gidiliyor. İnsanlar evini satıyor, kiracı ile uğraşmamak adına dolaysıyla iki tarafta suçlu değil ancak ev sahiplerinin de yaşadığı durum göz önünde bulundurulmalı, burada iki tarafta sadece mahkeme ile uğraşıyor. Birisi yeni kiracı arıyor, diğeri çıkınca daha fazla fiyattan ev bakmak zorunda kalıyor. Ev fiyatlarına yüzde 25 verilirken, fiyatlar sabit tutulabilseydi, her şey pahalanmasaydı hiçbir sorun olmayacaktı. Yeni bir düzenlemeyle kiracılar gibi ev sahiplerinin de mağdur olmaması gerekiyor. Kiracı da zam yapmak istese bile elinde olmadığı için yapamıyor, karşılıklı mağduriyet yaşanıyor. Bu da insanları kötülüğe itiyor, anlaşmazlığa itiyor. 3 milyona bir daire alıyorsan, 15 bin liraya kiraya veriyorsun, 3 milyonu bankaya koyuyorsun 150 bin lira alıyorsun bu olay insanları faize itti. Bu dönemde herkes gayrimenkulü satıyor, faize koyuyor” şeklinde konuştu.
“Gayrimenkul için tam alım zamanı”
Kiracı ve ev edinmek isteyen insanlara tavsiyelerde bulunan Yusuf Sait şunları söyledi: “Kiralar daha ön planda, artıyor, satılık ilanları biraz daha gerilemede, biz de sıkıntı yaşıyoruz. Dükkan gelir gider dengemiz buna göre değişti. Satışlar düşüyor, biz de zorlanıyoruz. Kazandığımız dönemin dengesini kurduğumuz için bir şekilde çevirmeye çalışıyoruz, aza kanaat etme dönemindeyiz. Bu dönemde önerimiz şu olur, kirada olan insan bir şekilde herhangi bir mahkeme yoluna girmeden, anlaşıp, oturmaya devam etsin çünkü çıktığında daha zor şartlar ile karşılaşacak. Ev alacak insanlar da bu dönemde döviz ve bankayı unutup, kesinlikle gayrimenkul alsın, tam alım yapma zamanı. Bugün belki bir sene boyunca onu tatmin eden faizler alabilir ancak gelecek sene enflasyon farkından dolayı seneye ev daha da artmış olacak. Aldığı faizler de onu kurtaramaz, böyle bir dönemde evsiz kalmış olur.”
“Artık 15 bin liranın altına hiçbir yerde düzgün bir daire bulunmuyor”
Kira ve satılıklarda piyasanın artışından bahseden, özellikle satılık fiyatlarının gerilediğini belirten Yusuf Sait, şunları ekledi; “Yeni yerleşim ve yükselme yeri, Beytepe, Çayyolu, İncek, Keçiören’de ovacık bölgesi, Batıkent bu bölgeler son zamanda en rövanşta olan yerler. Keçiören’de site tarzı projelerde 5 milyon ve üzeri klasik binalarda yeni yapılanlar 3 milyon ve üzeri bir fiyattan satılıyor. Kira olarak ise site tarzı yerlerde 20 bin lira ve üzeri klasik binalarda ise 15 bin ve üzeri, artık 15 bin liranın altına hiçbir yerde düzgün bir daire bulunmuyor. Piyasanın faiz oranlarının yüksek olmasından ötürü, sabit kalması her geçen yıl, insanların maaş oranlarına getirilen zamlar ile eskisi gibi ev ve maaş arasındaki rakamı yaklaştıracağı için piyasa dengesi sabit kalırsa, insanlar tekrardan birkaç yıl içinde ev alabilir. Bu izlenen politika biraz gecikmiş olsa da doğru bir politika, alım gücünün düşük olduğu bu dönemi toparlar diye düşünüyoruz.”
